Mercato residenziale 2017 a Ravenna: in crescita le transazioni, stabili i prezzi

Pubblicata il 7 aprile 2018

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Mercato residenziale 2017 a Ravenna: in crescita le transazioni, stabili i prezzi
Il mercato immobiliare residenziale del comune di Ravenna è in buona salute e il flusso di compravendite portate a termine nel biennio tra il 2016 e il 2017 continua a salire, confermando in trend già registrato negli anni precedenti. Differente la situazione se si allarga l'area di analisi all'intera provincia di Ravenna: il numero delle transazioni normalizzate (NTN) nel 2017 è stato inferiore, seppur di meno di una decina di unità, rispetto a quello registrato l'anno precedente. Due dati che confermano la buona condizione del settore residenziale ravennate e che vanno analizzati necessariamente tenendo conto della crescita record registrata tra 2015 e 2016 (+29,0% nel solo comune di Ravenna, +28,5% considerando l'intera provincia romagnola), che inevitabilmente molto influenza i dati percentuali riguardanti il periodo 2016-2017.

Più difficile da valutare l'andamento dei prezzi medi di vendita delle abitazioni locate nella provincia di Ravvena che, dopo un profondo calo tra settembre 2016 e giugno 2017, nella seconda parte dell'anno scorso hanno trovato un equilibrio, assestandosi intorno a valori confermati anche nei primissimi mesi del 2018. Ad oggi, dunque, non resta che attendere per capire se questa situazione di stallo dei valori al metro quadro si possa sbloccare in senso positivo o meno.

Il fatto che il flusso delle compravendite del solo comune sia ancora positivo, dopo una crescita così caratterizzante avvenuta nel 2016, è indice dell'attrattività che il mercato della città di Ravenna ha per l'occhio attento di investitori esterni, ma anche di come le condizioni per cambiare abitazione siano favorevoli per i cittadini ravennati. Altra tendenza che negli ultimi anni si è fortemente sviluppata nel capoluogo di provincia è quella relativa all'acquisto come investimento: molte delle unità immobiliari vengono infatti concesse in locazione, poiché sono molti coloro che per vari motivi, tra cui quelli di studio o di lavoro, cercano casa in affitto in città.

Analisi del mercato residenziale di Ravenna
Come detto in precedenza, il mercato immobiliare residenziale del solo comune di Ravenna ha fatto registrare, tra 2016 e 2017, una crescita che, percentualmente, si assesta intorno al +2,7%: si è infatti passati dalle 2.034 transazioni completate nel 2016 alle 2.088 dell'anno scorso. Il ritmo di crescita nell'ultimo biennio è stato fortemente influenzato dall'andamento registrato tra il 2015 e il 2016: periodo in cui il numero di compravendite effettuate è aumentato del 29,0% (secondo in Regione, dietro solo alla provincia di Piacenza). A crescere è stata anche l'incidenza che il solo capoluogo ha sul totale provinciale: si è infatti passati dal 46,4% del 2016 al 47,7% dell'anno scorso.

Prendendo, invece, in considerazione l'intero territorio provinciale, il tasso di crescita del 28,5% registrato tra il 2015 e il 2016 (primo in Regione per distacco) è stato inevitabilmente impossibile da replicare: risulta così che nel biennio successivo, quello tra 2016 e 2017, il ritmo di crescita del numero di compravendite portate a termine sia leggermente negativo: il numero di transazioni normalizzate, infatti, è passato 4.384 del 2016 alle 4.378 del 2017, ovvero vi è stato un calo di appena lo 0,1% (unico valore in negativo insieme a quello della provincia di Bologna).

Sia che si consideri il solo territorio comunale, che l'intera provincia di Ravenna, ad essere determinante è stato il secondo semestre del 2017, in entrambi i casi decisamente negativo: in città, se nei primi sei mesi il tasso di crescita del flusso delle compravendite è stato del +11%, nel secondo semestre è stato decisamente negativo, registrando un -5%; considerando l'intera provincia romagnola, la forbice tra i due periodi è ancora maggiore: tra gennaio e giugno 2017 il flusso è stato positivo del +6,6%, tra luglio e dicembre 2017, invece, è stato fortemente in negativo, percentualmente del -6,2%.

Analisi dell'andamento dei prezzi medi di vendita
Per quanto riguarda i prezzi medi di vendita degli immobili residenziali locati nella provincia di Ravenna, il discorso si fa decisamente più complicato, l'andamento dei valori medi al metro quadro delle abitazioni qui locate, infatti, è oggi in una situazione di stallo a bassi prezzi, raggiunti in seguito al forte calo avvenuto tra il 2016 e il 2017. Tra settembre 2016 e giugno 2017, infatti, il costo medio degli immobili residenziali è crollato da 2.047 €/mq a 1.986 €/mq. Nei primi mesi del 2018 l'andamento è stato costante, leggermente in calo in realtà, assestato (o impantanato, che dir si voglia) intorno ai 1.985 €/mq.

Di seguito diamo nota dei valori medi che si possono trovare, per le abitazioni in vendita, nelle tre zone più centrali del comune di Ravenna:
B2 – Centro Storico: come accade in gran parte delle città italiane, la zona di Ravenna in cui si trovano i prezzi di vendita più alti è quella del Centro Storico: qui, un immobile civile conservato in buone condizioni viene messo in vendita, in media, ad un prezzo che oscilla tra i 1.950 e i 2.300 €/mq; in questa zona si possono trovare anche abitazioni più economiche, a costi più abbordabili, variabili tra i 1.400 e i 1.700 €/mq;
B1 – Borgo San Rocco, San Biagio, San Vittore, Zona Stadio, Ospedale, Tribunale, Via Vicoli: in quest'area che fa da cintura al Centro Storico di Ravenna, troviamo prezzi intermedi tra il centro stesso e i quartieri più periferici della città. Gli immobili locati in quest'area vengono venduti, in media, a cifre comprese tra i 1.750 e i 2. 300 €/mq se in buono stato conservativo, alternativamente i prezzi si abbassano fino a 1.350-1.650 €/mq;
C1 – Cintura alla zona centrale: nella zona che l'OMI definisce C1 e che circonda il centro urbano di Ravenna, troviamo i prezzi più bassi dell'area urbana. In quest'area, un'immobile in buono stato conservativo, infatti, si può acquistare ad un prezzo variabile, in media, tra i 1.500 e i 2.000 €/mq; a prezzi decisamente più economici troviamo, invece, abitazioni che necessitano di interventi di riqualificazione o comunque molto vecchi: il loro valore, in questo caso, oscilla tra i 1.050 e i 1.350 €/mq.

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